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摩卡俱乐部-楼市调控持续加码 今年上半年次数逼近200次

2020-01-10 17:56:09

摩卡俱乐部-楼市调控持续加码 今年上半年次数逼近200次

摩卡俱乐部,标题:楼市调控持续加码 今年上半年次数逼近200次

导语:1— 6月,各地房地产调控政策发布次数高达192次,比去年同期的116次多出65%。其中,共有73个城市出台调控政策,包含限购政策135条、限贷政策176条,51个城市以及海南全域实行限售政策。  

作者:邵萍

股市萧条,互金乱象频出,汇市债市皆不稳,唯独楼市“鹤立鸡群”,昂首阔步前行。何以坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”原则与定位,楼市调控成为主流。

据相关媒体报道称,截至今年上半年,全国各地房地产调控政策发布近200次,创历史新高。1—6月,各地房地产调控政策发布次数高达192次,比去年同期的116次多出65%。其中,共有73个城市出台调控政策,包含限购政策135条、限贷政策176条,51个城市以及海南全域实行限售政策。

值得注意的是,此番调控,从调控手段来看,更加多元化,因城施策明显;从调控城市来看,2017年调控主要集中在一二线城市,今年开始逐渐向三四线转移,过去没有调控的城市逐渐加码升级。

对此,有业内人士表示,由政策调控的范围大部分在一二线城市,对三四线城市的调控依旧不够,导致在上半年三四线楼市表现火热,而下半年的楼市调控将会对三四线城市进一步收紧,未来楼市距离房住不炒的目标将越来越近。

给楼市注入了一剂“强心针”

2018年上半年,楼市调控再次成为市场关注的焦点。6月份以来,西安、长沙、武汉等地调控政策的相继出炉无疑给高温不减的楼市注入了一剂“强心针”。

6月24日,西安发布楼市新政,通知明确:楼盘准售房源50%面向刚需家庭、购房登记在统一平台进行、每次只能登记一个楼盘。通知进一步提高限购门槛,在全市住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。

6月25日,长沙市打响“反炒房攻坚战”,推出4年限售、暂停企业购房新政。当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。《通知》从限购、限售、限户、金融、税收等方面提出一揽子解决办法,通过多措并举,形成政策叠加,促进房地产市场平稳健康发展。随之,在6月26日,杭州也宣布限制企业购房。

6月28日,武汉市房管局根据市场需求研究,逐步扩大首套房优先选房比例。根据正式印发的《操作规程》,第一,申购者需3年内无住房交易记录;第二,开发商收资料时间不少于48小时;第三,首次开盘房源及顺序均需公证摇号;第四,开发商及购房者违规都将受处罚。

多位专家表示,要从土地、金融、财税、多层次住房供给体系、房地产法律法规等方面继续综合施策,建立完善房地产调控长效机制,稳定房地产市场预期。

很显然,新一轮楼市周期已然来临。

因城施策、分类调控较为明显

值得注意的是,上半年的调控内容已经不仅仅局限于简单地限购、限售、限价、限贷,其因城施策和分类调控特征较为明显,手段也更加多元化。

在摇号政策方面,继南京比如在限购政策上,今年7月1日,昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(下称通知),其中针对非云南省户籍人士购房出台了相关限购政策。从区域上来看,《通知》明确,在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区和滇池旅游度假区范围内,暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍人士销售新建商品住房;暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。在上述区域内无住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

在限价政策上,威海市住房和城乡建设局下发《关于进一步加强市区商品房销售管理的通知》,通知要求,开发企业须在取得商品房预售许可证之日起10日内,面向社会一次性公开全部房源及售价,一房一价,3个月内不得涨价;昆明要求新房预售价格6个月后方可申请调整,且在12个月内合同网签备案均价上浮不得超过6%。

在限贷方面,融360监测数据显示2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于基准利率1.135倍,环比3月上升0.91%,同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%,上升23.01%;4月份全国二套房贷款平均利率为5.91%。长沙、天津和南京的首套房贷款利率上浮15%、二套房上浮20%;武汉和宁波的多家银行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。其中,从全国房贷平均利率水平来看,南京地区房贷利率处于较高水平。

在摇号政策上,继去年上海、长沙、成都等城市率先出台新房销售摇号政策后,2018年3月起,武汉、西安、杭州、福州和青岛高新区等地也相继加入摇号队列。

囿于“人才引进”二三线城市调控效果一般

在此轮调控的影响下,房价开始趋于平稳。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,总体来看,6月份,一线城市商品住宅销售价格总体稳定,二线城市有所上涨,三线城市上涨势头得到抑制。

从国家统计局于2018年6月份发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况可见,6月70大中城市超过一半以上的城市房价环比涨幅超1%。

其中,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

不过,具体来看,北上深等热点城市楼市调控效果比较明显,而一些二三线城市,依旧上涨明显,新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市多达37个。其中,郑州、重庆环比上涨1.8%,广州、昆明环比上涨1.9%,长沙、南宁环比上涨2.0%,牡丹江环比上涨2.1%,福州环比上涨2.2%,青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%,三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%,分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。此外,克而瑞研究中心数据显示,上半年三四线城市商品房销售面积占比超过六成。四川南充、贵州遵义等三四线城市连续多月房价同比涨幅超过10%。

对此,有业内人士分析称,二三四线城市房价的上涨,一是源于“人才引进”策略的实施,比如西安、长沙等地二三线城市大力推行“人才引进”策略,使人才落户门槛降低,导致了短期涌入大量人口,刚需群体扩大,房价必然会出现阶段性上涨;二是政策对于三四线城市的调控政策依旧相对宽松,由此便承接了房地产投资投机性需求的溢出,从而导致价格上涨。

“棚改”将被一刀切?三四线城市急了

只是,当“棚改货币化”全部退出后,三四线城市的房价或许就没那么“傲娇”了!

7月12日,住建部联合发改委、财政部召开工作会议谈到棚改时表示,将因地制宜推进棚改货币化安置,不搞“一刀切”。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式,开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。

暂且不论棚改货币是否将会“一刀切”,从过往的数据可以看到,棚改货币化安置中所诞生的手持大量现金的“拆二代”,对三四线城市的房价确实起到了助推作用。统计显示,2016-2017年,三四线城市棚改货币化安置,分别拉动商品房销售面积1.4亿平和1.8亿平,占销售面积的15%和17%。整体而言,货币化安置过程中,仅有小部分安置的资金没有流入房地产市场。

中信证券研究部指出,棚改货币化安置释放了三四线城市改善型需求,PSL的抵押补充贷款溢出效应,也间接拉动了三四线城市房价上升。

所以,有专家也表示,“近三年三四线城市的房价暴涨,主要源于棚改货币政策。一旦棚改货币政策完全退出,三四线城市房价大概率会逐步回落。”

特别提示:买房有风险,投入需谨慎;文中观点,不作投资建议,据此操作,风险自担。

责任编辑:杜琰 SF007